Станет ли 2019 год переломным на рынке жилья?
По мнению экспертов, в наступающем году на рынке недвижимости может измениться многое: число застройщиков, спрос, принципы реализации жилых комплексов, ценовая политика и даже поведение покупателей.
Основные факторы, которые оказываются наиболее существенное влияние на рынок недвижимости, известны. Самые очевидные из них – макроэкономические и законодательные перемены. Однако не так просто понять, каким именно образом будет развиваться ситуация в ближайшей и среднесрочной перспективе.

Доступность жилья снижается

Прежде всего, вступающие в силу изменения к Федеральному закону № 214-ФЗ о долевом строительстве, которые обязывают всех застройщиков перейти на эскроу-счета. До этого, многие компании постарались получить разрешения до 1 июля 2018 года, чтобы получить возможность использовать прежнюю схему финансирования. Но это оказалось напрасным, летом текущего года новые принципы станут одинаковыми для всех. Наиболее очевидное следствие – увеличение себестоимости возведения жилья (по разным оценкам на 10-20%) и обострение конкуренции на рынке.

Также на ситуацию влияет повышение ипотечных ставок, что снижает доступность кредитов. Из-за этого некоторые аналитики считают, что спрос на ипотеку может снизиться на 20%, - данная цифра следует из практики, согласно которой повышение ставки на 1% снижает спрос на кредиты на 10%.

Еще один фактор – снижение реальных доходов населения. Причины известны: инфляция, повышение НДС, нестабильность курса национальной валюты. И все же, хотя среди экспертов существует консенсус, что покупательная способность граждан не растет, - имеются и обратные факты. Например, по итогам 201 года средняя зарплата в Москве выросла на11,7%, что заметно выше уровня инфляции. Это увеличивает некоторую неопределенность в прогнозах, описывающих поведение покупателей.

Все перечисленные факторы действуют на рынок недвижимости в разной степени, но в общем направлении, - вместе они уменьшают доступность жилья для потенциальных покупателей. Что же касается влияния на главных игроков, вовлеченных в процесс строительства, - банков и девелоперов – здесь эксперты отмечают новые и довольно неожиданные возможные последствия.

Приближается эпоха перемен

Во-первых, кардинально изменятся финансовые условия, в которых застройщики будут развивать свои проекты. В частности, Сбербанк объявил, что средняя ставка по кредитам для девелоперов составит 7-8%. При этом она будет плавающей, то есть зависеть от соотношения величины кредита и объема средств на эксроу-счетах. Колебания процентов в течение срока кредитования будут довольно большими – от 4,5 до 12%. Если объем эскроу-счетов превысит тело кредита, ставки по нему будут снижаться.

На практике это изменит стратегию продаж, - скидки на этапе котлована станут исключением, поскольку для девелоперов будет гораздо важнее обслуживать банковский кредит, чем привлекать оборотные средства.

Во-вторых, может измениться и поведение покупателей. Согласно новому законодательству, если застройщик окажется банкротом, банк вернет только деньги с эксроу-счетов. В случае ипотеки – будет возвращен взнос и погашенная часть тела кредита. По сути при проектном финансировании покупатели просто передают деньги в безвозмездное пользование, без процентов. Вместо того, чтобы заморозить свои финансы, им выгоднее будет положить эту сумму в банк под проценты и купить квартиру позже. Исключение составляют ситуации, когда важно выбрать понравившуюся планировку, пока такие квартиры остаются в продаже.

В-третьих, новое законодательство максимально защищает деньги дольщиков, но не решает другую острую проблему, - не гарантирует от банкротства застройщиков. В зоне риска на данный момент оказываются как раз те компании, которые начали строительство по прежним правилам. Теперь им после 1 июля понадобится получать кредиты у банков, - и тут могут возникнуть трудности, не исключающие приостановку строительства. Возможен другой вариант – для таких компаний условия по кредитованию будут не самыми выгодными.

«Мы видим, в какой неоднозначной ситуации оказался рынок жилой недвижимости, - комментирует Егор Румакин, партнер Группы МЕТА. - В уравнении, которое позволило бы предсказать цены и спрос, на данный момент слишком много неизвестных. По оценке Минстроя, почти треть компаний окажутся не способными развивать свои проекты в условиях нового законодательства. Им будет предложено небанковское финансирование, но что оно собой представляет, – пока не ясно. Застройщики не смогут компенсировать свои дополнительные расходы, просто повысив цены, - потому что спрос, вероятнее всего, не будет расти. Кроме того, они будут заинтересованы максимально сократить сроки строительства, чтобы минимизировать выплаты по кредитам. Остается только надеяться, что это не скажется на качестве жилых комплексов. На наш взгляд, ситуация в сегменте жилья повысит интерес покупателей к альтернативным форматам, - а именно, к индивидуальному жилому строительству. Для многих покупателей выгодным вариантом вместо покупки квартиры станет приобретение участка и строительство собственного дома».