Сокращающийся выбор

Анализ количества выставленных на продажу поселков, а также отдельных домов и участков, показывает отрицательную динамику. В 2019 году суммарное предложение загородной недвижимости в Троицком и Новомосковском автономных округах уменьшилось более чем на 40% - по сравнению с предыдущим годом. Этот факт не является случайным: при сопоставлении с данными семилетней давности (когда только произошло присоединение новых территорий) получается, что предложение сократилось болеем чем в два раза.

Число проектов, выведенных на рынок в текущем году, буквально умещается на пальцах одной руки. По сравнению с 2018 годом данный показатель уменьшился почти в 2,5 раза. При этом происходят некоторые перемены в самой структуре имеющегося предложения.

Как и в целом по загородному рынку (в столичном регионе и по всей России), доминируют участки без подряда (УБП). Их доля в Новой Москве превышает 50%. Второе место занимают таунхасы и аналогичные форматы (дуплексы и т.п.) – порядка 20% от всего объема предложения. За ними следуют готовые дома и коттеджи – их меньше 15%. Доля перечисленных объектов за год выросла (соответственно, на 15%, 2% и 4%) – и произошло это, главным образом, за счет сокращения предложения квартир в малоэтажных комплексах, доля которых на загородном рынке Новой Москвы сократилась более чем в 2,6 раза.

Причина, из-за которой это происходит, не является секретом для специалистов. Аналитики рынка считают, что наиболее значительные трудности испытывают проекты, строительство которых затронули новые правила, - а именно переход на проектное финансирование и эксроу-счета. Финансово привлекательными в изменившейся ситуации остаются преимущественно проекты массовой застройки, где может окупиться создание социальных объектов и инженерной инфраструктуры. Строить небольшие малоэтажные комплексы становится невыгодно.

В результате покупатели сталкиваются с проблемой: предложение сокращается, найти качественный дом, квартиру или участок, отвечающие их представлениям о комфорте и имеющие адекватную цену, становится сложнее. Поиск на вторичном рынке также не является простой задачей, поскольку большинство загородных домов и дач представляют собой морально устаревший неликвид.

На практике это приводит к тому, что цены на земельные участки и дома растут. За год средняя стоимость УБП в ТиНАО выросла более чем на 5% (превысив 6,5 млн рублей) и более чем в два раза превышает аналогичный показатель для Подмосковья. Примерно на столько же в процентном отношении повысилась средняя цена на коттеджи и таунхаусы.

«Прежде всего, в оценке ситуации на загородном рынке ТиНАО надо не забывать о градостроительных нюансах, - комментирует Тимур Савин, партнер Группы МЕТА. – Поэтому существует объективный тренд на уменьшение числа новых проектов. Быстро выводить новые проекты в рынок стало сложнее. Но есть и плюсы. Привлекательность Новой Москвы как места для жизни, где создается современная инфраструктура, растет. В итоге покупатели проявляют интерес к наиболее ликвидным проектам. В массовом сегменте - это участки без подряда, отличающиеся выгодным расположением, оптимальным пакетом инженерных коммуникаций и удобными схемами покупки. На них можно построить дом по современному проекту, что обойдется гораздо дешевле квартиры аналогичной площади. Чтобы не столкнуться с ростом цен, лучше приобретать землю на ранних стадиях строительства, - у профессиональных девелоперов с проверенной репутацией».