Рынок недвижимости: проблемы и риски

Эксперты Центрального банка РФ провели анализ ситуации на рынке недвижимости после перехода на эскроу-счета и выявили несколько потенциальных проблем.

Новости от ЦБ РФ летом привлекают всеобщее внимание. В июле эксперты ЦБ РФ представили аналитическую записку, в которой рассмотрели вероятные последствия перехода рынка недвижимости к проектному финансированию (решающий этап которого начался 1 июля 2019 года) и реализации нацпроекта «Жилье и городская среда».

Хватит ли банкам средств на проектное финансирование?

По данным статистики за прошлый год доля банковских кредитов не превышала 13% от общего объема финансирования жилого строительства. При этом средства самих покупателей составляли более 78%, а финансы застройщиков - менее 9%. Реализация строительства по новым правилам приведет к изменению структуры этого распределения: банковские кредиты должны заместить большую часть средств покупателей недвижимости.

Для этого, согласно расчетам, объемы финансов, выделяемых банками застройщикам, должны вырасти более чем в десять раз в течение четырех лет, - вследствие чего девелоперы массового жилья станут крупнейшими заемщиками. Возникает вопрос, справятся ли с такой нагрузкой российские банки? Ответ не является очевидным. Строительные копании отличаются невысокой кредитоспособностью (показатель просроченной задолженности близок к 22%). По этой причине банки не очень охотно выдают им кредиты. Для финансовых организаций расширение сотрудничества связано с повышением рисков и нагрузки на капитал. Таким образом, основная проблема заключается в том, что проектное финансирование потенциально угрожает устойчивости финансовой системы страны в целом.

Рост числа банкротств среди застройщиков

Следующая проблема связана с изменением структуры рынка недвижимости: часть компаний не сможет работать по новым правилам. В том числе потому, что не получит банковских кредитов. Уход части операторов рынка приведет к сокращению строительных мощностей. Вероятно, что данная проблема острее будет выражена в регионах. На данный момент более 30% застройщиков рассматриваются банками как недостаточно кредитоспособные. Сокращение числа застройщиков,- еще один риск, с которым может столкнуться рынок недвижимости.

Рост ипотеки может привести к увеличению долгов населения

В рамках национального проекта «Жилье и городская среда» перед строительной отраслью стоит глобальная задача довести объем ввода жилья через четыре года (к 2024 году) до 120 млн кв. метров. Одним из основных финансовых драйверов этого процесса должна стать доступная ипотека, - но и у этого процесса есть обратная сторона. Эксперты ЦБ РФ видят проблему в том, что увеличение ипотечного кредитования может привести к росту долгов населения, и, что также неблагоприятно для рынка, смещению спроса на сегмент вторичного жилья.

Снижение объемов строительства и рост цен

В течение трех лет в России наблюдается уменьшение объемов ввода массового жилья. Например, отрицательная разница в 2018 году составила почти 5% по сравнению с предыдущим годом. В Центробанке считают, что эта тенденция сохранится, - главным образом, из-за того, что значительная часть застройщиков не захочет рисковать в начальный период, когда рынок только адаптируется к условиям проектного финансирования.

В связи с этим может возникнуть ситуация, когда рост цен из-за нехватки объемов возводимого жилья может превысить темпы увеличения доходов населения и уровень инфляции. Согласно нацпроекту «Жилье и городская среда» предполагается, что цены на квартиры будут расти в среднем на 6% в год. В результате, для значительной части населения покупка нового комфортного жилья может стать недоступной.

«Мало кто из экспертов на рынке недвижимости считает, что переход на проектное финансирование будет беспроблемным, - комментирует Станислав Леонов, партнер Группы МЕТА. – Можно уверенно предположить, что на фоне преодоления трудностей будет расти интерес к индивидуальному строительству. Покупка участка и возведение собственного дома для многих является привлекательной альтернативной, потому что предполагает более высокий уровень комфорта и личной свободы. Государство также планирует меры поддержки в этом сегменте. Постепенно меняются и взгляды людей, - они все чаще думают о своем доме, о личном пространстве рядом с природой, а не о квартире в блочном «муравейнике». Вероятно, мы находимся в начале перемен, - и они станут более заметными, когда кредитование индивидуального строительства будет таким же доступным и эффективным, как и при покупке массового жилья».
Появились вопросы?
Оставьте заявку!
Оставьте заявку на звонок, наши менеджеры свяжутся с Вами в ближайшее время!
Отправляя свои персональные данные, Вы соглашаетесь с нашей политикой конфиденциальности. *Поля обязательны для заполнения.
Популярные проекты
Интересует строительство домов? Изучите самые популярные
проекты индивидуальных домов от Группы МЕТА: