Рынок массового жилья: с новыми условиями справляются не все

Переход на проектное финансирование массового жилья был вызван стремлением решить проблему обманутых дольщиков. Уже в ходе обсуждения законодательных изменений и новых требований к девелоперам новостроек, эксперты отмечали, что приспособиться к ним смогут далеко не все компании, - а только те, кто имеет доступ к длинным и дешевым деньгам. В связи с этим прогнозировалось, что с рынка уйдут небольшие застройщики, которые столкнутся с проблемами оптимизации расходов и снижению маржинальности их бизнеса. Эти предположения отчасти подтвердились.

По данным на сентябрь, число банкротств застройщиков уже превысило прошлогоднее почти на 20% (133 против 111 в 2018 году). Основную массу (почти 100) среди них составляют небольшие компании. Согласно статистике, средний застройщик-банкрот строил 4 дома площадью 8 тыс. кв. метров.

В процессе перехода на эскроу-счета Минстрой пошел навстречу бизнесу, выделив время на адаптацию: компании могут достраивать свои проекты при банковской поддержке, не привлекая напрямую денег дольщиков, до 1 октября. К этому моменту необходимо достичь 30%-й готовности объекта, чтобы получить на него проектное финансирование. В настоящее время, по оценкам экспертов, это получается примерно у 70% застройщиков. По остальным объектам ведется мониторинг, - но, как показывают приведенные в СМИ данные, части компаний пришлось прибегнуть к процедуре банкротства.

Пока рынок новостроек находится в начале перехода на эскроу-счета. По схеме проектного финансирования в России строится около 16 млн кв. метров жилья из общего объема в 118,5 млн кв. метров, - то есть примерно 13,5%. При этом, в разных частях страны процесс идет с разной скоростью: в половине российских регионов не проведено ни одной сделки по счетам эскроу. Основная причина связана с невысокой маржинальностью данного сегмента строительного бизнеса.

«Безусловно, рынок жилья развивается в интересах покупателей, чтобы обеспечить их безопасность и качество строительства, - комментирует Станислав Леонов, Группа МЕТА. – Но для строительных компаний ситуация усложнилась, и, очевидно, приспособиться к ней получается не у всех. Более того, хотя вероятность, что объекты будут достроены, значительно выросла, итоговые сроки могут удлиниться, а цены – вырасти. В этом отношения индивидуальное жилищное строительство имеет очевидные преимущества: приобретая участок у профессионального девелопера, вы уже получаете ликвидный актив. Когда вы строите на нем дом, его ценность только возрастает, при этом вы контролирует и работы, и расходы. Конечный результат в максимальной степени зависит от вас, - и мы уверены, что с каждым годом, все больше людей в этом убедятся».