Новая Москва: очевидные успехи и неожиданные проблемы

Покупатели недвижимости все чаще предпочитают Троицкий и Новомосковский округа традиционным районам столицы. Такой вывод можно сделать на основе данных о динамике спроса на жилье и строительстве инфраструктуры, - и это главный результат 7-летнего развития ТиНАО.

Плюсы: транспортная доступность, инфраструктура и цены на жилье

Видимые невооруженным глазом позитивные изменения имеют свое выражение в количественных показателях. Площадь Новой Москвы за 7 лет увеличилась в 1,5 раза – с 20 до 30 млн кв. км. В настоящий момент в ТиНАО действует 9 станций метро, из которых 4 («Филатов луг», «Прокшино», «Ольховая», «Коммунарка») открылись летом текущего года. Для тысяч людей, живущих рядом с новыми станциями, время на дорогу в центр уменьшилось на целый час. Такими же стремительными темпами строится дорожная сеть: в распоряжении автомобилистов имеются трасса Киевское шоссе-Южное Бутово, реконструированное Калужское шоссе, ЦКАД, трасса Киевское-Калужское шоссе и Солнцево-Бутово-Варшавское шоссе. За прошедшие годы построены более 190 км дорог, около 130 км возводятся и более 150 км проектируются.

Такие же большие успехи достигнуты в развитии социальной инфраструктуры: число детских садов увеличилось в два раза, количество мест в школах на 70%. К 2035 году планируется, что в Новой Москве будет 86 парков, 700 спортивных и 125 медицинских объектов, 300 детских садов и 110 школ.

Новая Москва становится все более привлекательной в глазах жителей столицы. Население ТиНАО с 2012 год выросло в 1,4 раз. По данным опросов, почти две трети москвичей из «старых» районов готовы переехать в Троицкий и Новомосковский административный округа. Помимо повышения качества жизни на предпочтения потенциальных покупателей недвижимости в Новой Москве влияют цены: пока доходы россиян не растут основной возможностью улучшить жилищные условия является переезд в новые районы, где стоимость кв. метров ниже. Регулярные сообщения СМИ о развитии социально-инженерной инфраструктуры в ТиНАО убеждают людей, что разница с традиционной частью столицы сокращается, что можно купить квартиру или участок значительно дешевле, причем рядом в недалекой перспективе появится станция метро или удобная дорога.

Новая Москва как пространство возможностей

Еще один плюс в развитии Новой Москвы связан с тем, что здесь люди могут выбрать по-настоящему комфортную недвижимость. На территории ТиНАО не только плодятся блочные 20-этажные «человейники», ставшие привычной унылой частью спальных районов у МКАД. В Новой Москве постепенно формируется продвинутый пригород с малоэтажной застройкой – в результате реализации коммерческих девелоперских проектов поселков.

Для замотанных столичным ритмом горожан это благо не всегда неочевидно. Но альтернативный формат существует, развивается и приобретает растущую популярность. Все больше людей осознает, что хочет жить на свой земле, потратить деньги не на покупку типовой квартиры, но вложить их в строительство дома и развитие собственного участка. Самые простые расчеты показывают, что при сравнимом бюджете можно построить дом в 1,5-2 раза большей площади, чем 2- или 3-комнатная квартира.

Жизнь в собственном доме отличается от привычной в жилом комплексе. Практически на каждом шаге вы сами выбираете, что делать, например, как провести выходной, чем заняться в свободное время (поехать на природу, заняться спортом, пойти на рыбалку и т.п.). И это происходит в удобном ритме, комфортной тишине, не под давлением внешних обстоятельств и ограничений.

Таким образом, параллельно со строительством массового жилья, развитием инфраструктуры, в ТиНАО создается альтернативный стиль жизни – новый, не совсем привычный для нас формат пригорода, который уже существует в развитых странах и который неизбежно станет обычным и в России. Благодаря частным девелоперам не повышается плотность застройки, но люди получают в собственность землю для индивидуального строительства жилья.

Технические проблемы с межеванием для девелоперов – случайность или системный подход Правительства Москвы?

Увы, в бочке с медом есть ложка дегтя. Рассказав о несомненных достижениях Правительства города и региона в целом, нельзя обойти стороной очевидные проблемы. Инвесторы, девелоперы и землевладельцы все чаще сталкиваются с неожиданными трудностями при реализации проектов загородных поселков.

Дело в том, что большинство проектов в загородном формате связано с разделом крупных земельных массивов на отдельные участки. Например, массив площадью 40 га необходимо размежевать на 400 участков по 6-7 соток, чтобы их могли приобрести покупатели для строительства индивидуальных домов. Эта процедура по сути является технической и не должна вызывать никаких проблем. Однако она все чаще по чисто формальным причинам приостанавливается Росреестром.

В результате собственник оказывается в ситуации, когда он не может эффективно управлять своим имуществом (стоимостью от 100-150 млн рублей и больше), но в полной мере платит за него немалые налоги. Для конечного потребителя это чревато тем, что цены на участки в Новой Москве могут вырасти из-за существенного увеличения расходов землевладельцев и девелоперов на решение проблемы с чиновниками.

Регистрация и межевание являются примерами базовых функций государственных органов, - и когда государство не может обеспечить даже такие простые процедуры, под ударом оказываются заявленные цели по развитию экономики и повышению инвестиционной привлекательности Новой Москвы. Таким образом, действия Росреестра являются по сути вредительскими и противоречат работе, которая ведется Министерством экономического развития и Федеральным Правительством.

«В стране активно обсуждаются национальные проекты, в том числе связанные с жилищной политикой. Девелопмент территорий около Москвы, предназначенных под индивидуальное жилье повышает качество жизни, - комментирует Савин Тимур, партнер Группы МЕТА. – Однако, сегодня мы видим, что Росреестр не выполняет свои базовые функции. По сути, множество проектов в ТиНАО на ручнике. Сегодня регистраторы не пропускают разделы массивов под формальными предлогами, в том числе мы наблюдаем высосанные из пальца приостановки регистрации договоров купли-продажи. Такая ситуация негативно влияет на развитие региона: в реализуемых проектах тормозится благоустройство, строительство инфраструктуры, так как приток денежных средств приостанавливается или прекращается вовсе. В конечном итоге страдают обыкновенные люди и инвесторы. Отсюда вопрос: Министр экономического развития, в чьем подчинении Росреестр, вообще в курсе? Держит руку на пульсе? Министр, при котором государственный орган не выполняет свои базовые функции - это хороший Министр?»