Новая кадастровая оценка: от среднего значения к индивидуальному
С приходом весны вступили в силу новые правила определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости. Принципы расчета, в значительной степени, остались прежними, однако нормативная база станет более упорядоченной и прозрачной.
С 2 марта начал действовать новый порядок расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости, утвержденный Министерством экономического развития РФ. Ведомство создало общий документ, отменив действие предыдущих регламентов (все они объединены в новом).

Действующие правила затрагивают оценку нескольких типов недвижимости: во-первых, они относится к объектам, которые в первый раз ставятся на учет, во-вторых, к тем, в которых произошли какие-либо изменения (например, увеличилась или уменьшилась площадь, появились новые качественные характеристики и т.д.), и третью группу составляют ранее учтенные объекты недвижимости, данные о который вносятся в ЕГРН.

В значительной степени принятый порядок унаследовал прежнюю методологию. Индивидуальная оценка производится на основе усредненного параметра (удельного показателя кадастровой стоимости – УПКС), который умножается на общую площадь или объем объекта. Для получения УПКС выбираются относительно близкие по своим характеристикам объекты в регионе или населенном пункте – дома, участки, гаражи и т.п. Понятно, что это продиктовано стремлением формализовать оценку качественных характеристик, получить количественное выражение уникальных особенностей объектов. Однако легко представить, что данная формула будет работать не идеально: полученная оценка не обязательно совпадет с рыночной, - она может оказаться и выше, и ниже (причем, значительно).
Наряду с известными правилами, вступивший в действие порядок включает также определенные новшества (или новеллы). В частности, для такого формата как земельные участки он содержит подробные инструкции расчета кадастровой стоимости в случае, когда происходит объединение площадок, или регламентирует возможные варианты, когда земля имеет более чем один ВРИ (вид разрешенного использования), а также при изменении границ смежных наделов (перераспределении). Также появилась новелла, согласно которой стоимость машино-мест рассчитывается на основе УПКС для нежилых помещений. Еще одно новшество: общая кадастровая стоимость единого недвижимого комплекса (ЕНК) будет рассчитываться как сумма оценок входящих в него частей (участков, зданий и другой недвижимости).

«Ясность всегда увеличивается, когда несколько инструкций или нормативных актов сводятся в один документ, - комментирует Егор Румакин, партнер Группы МЕТА. - На мой взгляд, прежде всего выиграют те собственники перераспределяемых участков, которые в результате получат меньшую оценку и, соответственно, меньшие налоговые выплаты. Это будет стимулировать сдачу в аренду или продажу их площадок. С другой стороны, совсем не исключено, что расчет по новым правилам будет в некоторых случаях приводить к оценке выше рыночной. Тогда собственникам вновь придется отстаивать свои права в судебном порядке. Но, в целом, позитивных моментов для рынка, благодаря упрощению правил и снижению налоговой нагрузки, будет больше».