Коммерческая недвижимость: на рынке востребованы площадки, помогающие бизнесу зарабатывать

Главным отличием коммерческих проектов от жилых комплексов является назначение: они создаются для того, чтобы компании могли вести свой бизнес и получать прибыль. Критерием успешности индустриального комплекса, многофункциональной площадки, на которой размещаются торговые, производственные предприятия, стрит-ритейл и стритфуд, является вклад, добавляемый характеристиками проекта в успешность коммерческой деятельности.

Потребности бизнеса определяют формат участка

Форматы проектов и требуемых для них площадок бывают разными. Когда компании подбирают земельный участок для бизнеса, у них есть выбор: можно построить небольшой объект, который окупится достаточно быстро (офис, базу строительной техники и т.п.) или инвестировать в крупное предприятие, для которого важно заранее понять сроки окупаемости и возвращения инвестиций.

Поскольку компании, ведущие малый или средний бизнес, имеют самые разные (и при том меняющиеся) потребности, стандарта коммерческой площадки не существует. Для отеля, пищевого производства, склада и т.п. требуются разные инженерные коммуникации и разная мощность электросетей. Кому-то принципиально важен газ, кому-то водопровод, кому-то - значительные электромощности. Оценивая существующее на рынке коммерческой недвижимости предложение, потенциальные клиенты, прежде всего, анализируют и стараются понять, смогут ли они получать прибыль на проекте, размещенном на данной площадке: например, принесет ли им деньги строительство гостиницы, стоянки, склада на значимой трассе рядом со столицей и транспортным хабом. В результате популярностью пользуются проекты и участки, помогающие их владельцам успешно зарабатывать.

Востребованность – это ликвидность

Востребованность участков непосредственно связана с их ликвидностью, которая, прежде всего, зависит от локации. Девелоперские проекты в сегменте промышленной и торговой недвижимости тяготеют к крупным городам. В ближней зоне от МКАД инвесторы нередко приобретают большие земельные массивы. Крупные игроки на этом рынке тщательно анализируют варианты эффективного использования своих инвестиций в таких коммерческих проектах: что лучше строить, какие технические условия нужны, как подключаться к сетям (магистральному газу, Мосводоканалу, МОЭСК и т.п.).

Участки, расположенные на большем удалении от МКАД, как правило, пользуются меньшим спросом, - но на рынке есть примеры альтернативных подходов. Иностранные игроки в индустриальном сегменте недвижимости, такие как Freight Village, Dega Development, развивают свои проекты на большом удалении от Москвы, например, на въезде в Калужскую область. Важным фактором успеха в данном случае является серьезная поддержка региональных властей, - именно она позволяет строить большие индустриальные кластеры с таможенными терминалами, основательными транспортными и инженерными коммуникациями.

Однако основная масса коммерческой земли в столичном регионе имеет минимальную инфраструктуру, поэтому актуальной задачей является выбор локации с удобной транспортной доступностью и возможностью подключения к необходимым инженерным сетям. У частных девелоперов нет таких возможностей и ресурсов, как у государства, - в этом случае итоговый успех зависит от основательной проработки концепции коммерческой площадки, которая в итоге будет выгодной и привлекательной для покупателей. Поэтому Группа МЕТА выбирает такие локации, которые обеспечат покупателям земли стартовое преимущество в их бизнесе.

Инфраструктура: обеспечить базовые потребности

В столичном регионе существует объективная проблема: площадок с готовой инфраструктурой мало, их не хватает. При этом у каждого бизнеса к ним есть базовые или необходимые требования: удобный подъезд к территории и подключение к электросетям. Потребности в энергии разные: кому-то достаточно 150 кВт на участок, кому-то нужно больше 1 МВт (как раз такие возможности имеются в промпарке «Коробово»). Если необходима большая мощность, затраты возрастают, - но ее может и не быть. В этом случае нужно направить запрос в МОЭСК, где обозначат стоимость прокладки кабеля до распределительной подстанции.

Предугадать индивидуальные потребности клиентов невозможно, - но вполне реально обеспечить их базовые нужды. Кроме того, выбранный способ использования налагает некоторые ограничения на участок: они определяют его минимальную площадь и максимальную долю застройки. Например, для размещения склада условия самые простые - необходимо выбрать площадку от 10 соток, которую можно застроить не более чем на 60%. Участок под строительное производство должен быть больше 50 соток при 50% показателе застройки и т.д.

Поэтому вместе с базовыми инженерными сетями, девелоперам необходимо предложить земельные участки, ВРИ (вид разрешенного использования) и размеры которых позволяют размещать разные объекты разного профиля.

Три концепции коммерческих проектов от Группы МЕТА

«Проекты, реализуемые нашей компанией, отражают тенденции развития рынка и потребности малого и среднего бизнеса, - комментирует Тимур Савин, партнер Группы МЕТА. - Группа МЕТА реализует проект общественно-деловой застройки «Большое Покровское» (15 км от МКАД по Киевскому шоссе), который отлично подходит для размещения складов: сейчас на этой территории, на 1-й линии Киевского шоссе готовится к строительству крупный логистический комплекс площадью более 10 га (это порядка 45 000 кв. метров складов). Это говорит о востребованности «Большого Покровского».

Примером коммерческой недвижимости другого формата является индустриальный парк «Котельники», расположенный на 15 км МКАД (с внешней стороны), - здесь на участках можно разместить предприятие придорожного сервиса или корпуса компаний, работающих в сегменте тяжелой, легкой, фармацевтической, пищевой, нефтехимической, строительной, целлюлозно-бумажной промышленности.

Еще одна концепция коммерческой недвижимости реализована в промышленном парке «Коробово» (8 км от МКАД по трассе А 105, ведущей в аэропорт Домодедово). Она открывает самые широкие возможности для бизнеса: в «Коробово» разрешено размещение складов, предприятий (коммунального, социального, бытового, торгового, гостиничного, автотранспортного) обслуживания, различных производств (легкой, химической, пищевой и др. промышленности).

Подход Группы МЕТА позволяет инвесторам и производственным компаниям выбрать, что им более выгодно: построить склад рядом с одним из крупнейших аэропортов страны, создать прибыльное предприятие придорожного сервиса у МКАД или открыть популярную торговую точку на оживленной трассе. Тщательно выбирая локации, мы формируем условия для развития бизнеса, которые при разумных затратах обеспечивают максимальные преимущества».