Рынок в кризисе, но заработать на нем можно
Из-за налогов и не слишком благоприятной конъюнктуры землевладельцы испытывают трудности с развитием своих участков. Выход есть: Группа МЕТА предлагает проекты с доходностью до
40% годовых на вложенные инвестиции.
«Картина маслом», которую представляет собой загородный рынок подмосковной недвижимостью, начала формироваться еще в период кризиса 2008 года. Именно тогда снижение спроса и тренды на экономию и компактность привели к тому, что продажи коттеджей встали. В тот момент покупатели решили, что они сами в состоянии строить дома на приобретенных участках. С тех пор эта позиция доминирует на рынке. Все, кого интересовала загородная недвижимость сама по себе, приобретали землю, - это практически те же люди, которые могли себе позволить купить коттеджи в организованных поселках. Спрос сохраняется на эксклюзивные локации, которые отличаются отличной транспортной доступностью, развитой инфраструктурой и уникальной природой.

Главная проблема: спрос есть, но реализовать его сложно

Если взглянуть на ситуации со стороны лендлордов и инвесторов, можно увидеть, как изменившаяся структура спроса осложняет освоение участков. Покупатели готовы покупать дома рядом с Москвой с отделкой под ключ, - это самый ликвидный сегмент с ценами от 50 млн руб. Однако такая экономика больше подходит частным девелоперам, которые могут предложить штучные коттеджи в востребованных локациях, обеспечивая себе высокую маржу, достигающую 90%. Коттеджей, готовых для проживания, в более доступном ценовом сегменте (до 10 млн руб.) мало, потому что строить их, исходя из существующего спроса, крупным девелоперам не выгодно. Далее, дома без отделки интересуют покупателей только в том случае, если предлагаемая стоимость соответствует затратам, которые они могут оценить самостоятельно. Перед землевладельцами возникает непростой вопрос, что делать с землей, которой они владеют.

Переждать ситуацию нельзя, потому что налоги на землю достаточно ощутимые, - 0,3% от кадастровой стоимости для физлиц и 1,5% для компаний. Если на земле ничего не делать, через три года ее могут просто изъять. Оптом участки сейчас никто не покупает. Наиболее реальным и эффективным решением проблемы для лендлордов и инвесторов может стать сотрудничество с профессиональными девелоперами, которые имеют успешный опыт работы в сложившейся ситуации. Опытные эксперты могут предложить оптимальные варианты прибыльного использования участка с учетом спроса и особенностей локации.

Преимущества профессионального девелопмента для землевладельцев:
Ситуации, в которых сотрудничество землевладельцев и девелоперов, оказывается взаимовыгодным, можно рассмотреть на примере деятельности Группы МЕТА. Компания является профессиональным оператором в сегменте загородной недвижимости и вышла на рынок, в течение года, предложив 8 проектов различного формата в разных районах Подмосковья и Новой Москве. Среди них: 2 индустриальных парка («Чехов» и «Большое Покровское» в Новой Москве), коттеджные поселки для постоянного проживания на территории Новой Москвы («Мальта», «Малыгино», «Каменка» и «Акиньшино») в пределах 30 км от МКАД, а также дачные поселки на Новорижском, Пятницком, Егорьевском и Симферопольском шоссе. За каждым проектом стоит основательный анализ вариантов наилучшего использования земли, - его эффективность подтверждает успешный старт и устойчивые продажи.

Прежде всего, такая мультиформатная активность оказывается выгодной с точки зрения маркетинга. Для землевладельцев это дает умножающийся эффект: один из проектов (или несколько) на определенном этапе оказывается «продуктом-локомотивом», максимально привлекающим покупателей. Благодаря этому, другие поселки также продвигаются на рынке.

Далее, для лендлордов нарезка и реализация в розницу одного участка требует значительных затрат на бумажный девелопмент, маркетинг и строительство. Маркетинг от профессионального девелопера будет гарантированно дешевле и эффективнее.

В процессе реализации опытный девелопер всегда точнее определит «рабочий», то есть максимально востребованный на рынке, формат и цену, которая обеспечит плановые и регулярные продажи. Это позволит максимизировать прибыль владельца в ходе реализации его земельного актива.

Наконец, для лендлордов и инвесторов лучшим аргументом могут быть цифры: Группа МЕТА готова предложить проекты с доходностью около 40% годовых (на вложенный капитал). Это заметно выше процентов по банковским депозитам. Для инвесторов есть дополнительные гарантии: их средства защищает грамотный выбор активов, которые при необходимости можно продать по конкурентным ценам и вернуть вложенные средства.

Поводы для оптимизма: профессионализм, Новая Москва и потребность в дачах!

Несмотря на сложную картину, на загородном рынке есть и обнадеживающие тренды. Высокими темпами развиваются территории Новой Москвы, где строится метро, дороги, трамвайные ветки, социальные объекты. ТиНАО все больше становится похожим на европейский пригород, - потенциальным покупателям нравятся эти перемены, что выражается в растущем интересе к поселкам на Калужском и Киевском шоссе. В «Акиньшино», «Мальте» и «Каменке» формируется новый формат недвижимости для постоянного проживания - в экологически чистом месте, от которого до центра Москвы дорога через 2-3 года будет занимать около часа.

Хотя у 20% москвичей есть в собственности загородные участки, сохраняется интерес к дачам. Люди убеждены, дача - это то, что должно быть у каждой семьи. Поэтому выгодно расположенные поселки имеют отличные шансы на реализацию и могут принести прибыль инвесторам.

«Возможно, загородный рынок сможет нас еще не раз удивить, - считает Румакин Егор Васильевич, партнер в Группа МЕТА. – Мы увидим появление нишевых проектов, поселков для людей с общими интересами и ценностями. Тренд на экологию и зеленые технологии постоянно развивается, - вместе с материалами и методами строительства. Непростой период на загородном рынке дает нам шансы выстроить гибкое и эффективное взаимодействие между землевладельцами, инвесторами и девелоперами, тонко настроенное и учитывающие потребности покупателей».