Коммерческая недвижимость: разные форматы для успешного бизнеса

Несмотря на трудности экономического роста, промышленность, торговля и сфера услуг в России развиваются, следуя глобальным мировым трендам. Пока правительство страны ищет пути для повышения доходов россиян и ускорения развития производства, повышения деловой активности в целом, бизнес продолжает работать. При этом не самая простая экономическая конъюнктура побуждает предпринимателей внимательно анализировать свои проекты с точки зрения оптимизации затрат и увеличения прибыли, - то есть повышать эффективность. Выбор удачной локации для коммерческой или промышленной деятельности оказывается важным условием общего успеха.

Коммерческая недвижимость: разные форматы для получения прибыли

Коммерческая недвижимость объединяет большое разнообразие объектов: промышленные, складские, торговые, административные и др. От жилой они отличается, прежде всего, тем, что предназначены для получения прибыли, то есть для организации успешного бизнеса. На практике под ней, как правило, подразумеваются складские помещения для хранения и обработки товаров, земли под торговые площадки (магазины, ТЦ и ТРЦ). Полноценные производства рядом с Москвой строят нечасто.

Коммерческие земли, в силу своей специфики и тяготение к экономическим центрам, располагаются у крупных или значимых трасс. В таких локациях компании подыскивают участки под торговые площади, склады и производство (это «три кита» коммерческой недвижимости). В столичном регионе главным центром притяжения является Москва: например, около 90% от всего объема предложения качественной складской располагается в 45 км от МКАД. Также, помимо «трех китов», востребованными являются земли общественно-делового назначения, на которых можно построить офисы, гостиницы и т.п.

В целом, важно понимать, что типового участка, подходящего под любые коммерческие нужды, не существует, - у разного бизнеса существуют различные потребности. Кроме того, земли под коммерческую недвижимость в соответствии с имеющимися видами разрешенного использования (ВРИ) можно осваивать по-разному. Выбранный способ использования налагает определенные ограничения на участок - минимальную площадь и максимальную долю застройки. Для размещения склада условия самые простые - необходимо выбрать площадку от 10 соток, которую можно застроить не более чем на 60%. Участок под строительное производство должен быть больше 50 соток при 50% показателе застройки. Для так называемых грязных производств требуется больше земли, в том числе для охранной зоны. Особенности различных крупных проектов в сфере коммерческой недвижимости хорошо видны на конкретных примерах.

«Большое Покровское»: зона складской застройки

Начнем с формата, где доминирует один способ коммерческого использования земельных участков. «Большое Покровское» - это зона общественно-деловой застройки. Группа МЕТА реализует этот проект в 15 км от МКАД по Киевскому шоссе. Классификатор данной территории предполагает, что ее основным назначением может быть размещение складских объектов. Именно ради этого коммерческие компании и приобретают земельные участки.

Большое Покровское является уникальной площадкой, которая расположена на землях бурно развивающейся Новой Москвы, рядом с аэропортом Внуково, занимающим третье место по пассажиропотоку в России. Эта локация исключительно выгодна для размещения складских объектов, в том числе относящихся к растущему сегменту e-commerce. О востребованности проекта говорит тот факт, что сейчас на территории административно-складской зоны, на первой линии Киевского шоссе готовится к строительству крупный логистический комплекс площадью более 10 га (это порядка 45 000 кв. метров складов).

«Котельники»: индустриальный парк

Примером коммерческой недвижимости другого формата является индустриальный парк Котельники, расположенный на 15 км МКАД (с внешней стороны). Он находится на землях промышленности, на которых есть две зоны - производственная (П) и общественно-деловая (О). Согласно имеющимся видам разрешенного использования и в зависимости от размеров участков, на них можно разместить предприятие придорожного сервиса или корпуса компаний, работающих в сегменте тяжелой, легкой, фармацевтической, пищевой, нефтехимической, строительной, целлюлозно-бумажной промышленности.

Индустриальный парк Котельники позволяет строить объекты и для «грязного» производства, - например, можно выбрать участок в 1 га для нефтехимического предприятия с 50% показателем застройки. Такая же площадка подойдет для предприятия тяжелой промышленности, но процент застройки будет ниже – 45%.

Большое количество видов разрешенного использования открывает широкий спектр возможностей. Покупатели участков в Котельниках могут построить на них автосервис (шиномонтаж, мойку и т.п.), АЗС. Расположение на первой линии МКАД является отличным условием для такого бизнеса. Группа МЕТА предлагает земли, создает разнообразные варианты их выгодного их использования, а покупатели сами решают, что они будут строить в Котельниках.

Многофункциональное «Коробово»: склады, производство, ритейл

Еще один формат коммерческой недвижимости реализован в промышленном парке «Коробово» (8 км от МКАД по трассе А 105, ведущей в аэропорт Домодедово). Он занимает площадь 30 га. В «Коробово» собран максимально широкий спектр вариантов использования участков: разрешено размещение складов, предприятий (коммунального, социального, бытового, торгового, гостиничного, автотранспортного) обслуживания, различных производств (легкой, химической, пищевой и др. промышленности). Варианты обеспечиваются, в том числе, полученными техническими условиями: на участок можно получить от 150 кВт до 4 МВт мощности. Напомним, что выбор конкретного варианта использования предполагает минимальный разрешенный размер участка и процент застройки.

На площадках в «Коробово» можно разместить складские помещения, производственные предприятия. Они отлично подойдут для общепита или ритейла, поскольку проект находится на первой линии трассы, ведущий в один из крупнейших аэропортов страны. В придорожной полосе шириной 100 м нельзя расположить производство, но можно построить популярное кафе (McDonald's, Burger King, KFC и т.п.), магазин, ресторан, автосервис, АЗС, - все, что необходимо для обслуживания потока автомобилей, въезжающих и уезжающих из столицы. Такие площадки для малого и среднего бизнеса очень востребованы.

Подход Группы МЕТА - создать основу для роста

«При строительстве объектов для малого или среднего бизнеса их собственники имеют самые разные потребности, которые также могут изменяться, - комментирует Тимур Савин, партнер Группы МЕТА. -. По этой причине не существует стандарта коммерческой площадки: для размещения отеля, пищевого производства, склада и т.п. требуются разные инженерные коммуникации и разная мощность электросетей. Кому-то принципиально важен газ, кому-то водопровод, кому-то значительные электромощности. Предугадать индивидуальные потребности клиентов невозможно, - подход Группы МЕТА заключается в том, чтобы обеспечить базовые нужды для их бизнеса. Такой основой является удачное расположение, удобный подъезд, качественные внутренние проезды, подключение к энергосетям, востребованную нарезку участков. Практика подтверждает, что мы на верном пути: наши проекты ликвидны, и участки в них пользуются спросом».