«Новые Москвичи» не могут реализовать
свое конституционное право
После изменения правил землепользования в Москве собственникам участков ИЖС приходится
бороться за законное право построить на них дом.
Разные вещи происходят с разной вероятностью. Зиму сменяет весна, наступает апрель, приходит тепло, которое мы ждали и предполагали. Мы не живем в полном хаосе, меняющиеся обстоятельства достаточно редко удивляют нас серьезно. Но есть вещи, которые предугадать невозможно. Когда-то люди считали, что существуют только белые лебеди, - пока однажды на озеро не приземлился черный лебедь. Примерно таким «черным лебедем» стало принятие новых правил землепользования и застройки (ПЗЗ) Правительством г. Москвы 28 марта 2017 года. То, как принятые ПЗЗ изменят ситуацию на земельном рынке, не могли предвидеть ни девелоперы поселков, ни продавцы, ни покупатели, ставшие собственниками. С изменившейся реальностью столкнулись владельцы участков в поселках «Малыгино» и «Акиньшино» Группы МЕТА.

Зона «Ф» значит «фактическое использование»

Цель новых правил землепользования и застройки г. Москвы, включающих так называемые зоны «Ф», не очевидна: Правительство Москвы с одной стороны стремится установить одинаковые правила на территории как «старой», так и «Новой Москвы» (исключения сделаны для Троицка, Щербинки и центра инноваций «Сколково»), но и не дать предпринимателям и простым жителям возможности застроить свои земельные участки до фактического изъятия земель под проектируемые линейные объекты транспортной и социальной инфраструктуры. Программа развития региона сегодня рассчитана до 2035 года и сколько времени уйдет на согласование проектов планировки на новой территории никто сказать точно не может.

Согласно ПЗЗ для каждого участка указывается несколько параметров, - первым из них идет тип территориальной зоны, на которой он расположен, далее следуют допустимые типы построек, высота построек, плотность (отношение площади всех построек к площади «пятна» застройки) и застроенность (%) участка. В новых ПЗЗ присутствует только два типа территориальных зон «Н» и «Ф», - и самым распространенным из них является тип «Ф», более 95% всех присоединенных полей.

«Ф» означает «фактическое использование». Однако, что именно означает это слово, далеко не всегда является очевидным. И тут возникает проблема…

Нулевые параметры строительства

Проблема текущих владельцев участков состоит в том, что в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отсутствуют сведения о параметрах объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках. Поскольку данных нет, соответствующие параметры ПЗЗ приравнены к нулю. Получается абсурд, люди добросовестно приобрели земли для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), но построить они могут дома только с нулевыми параметрами – нулевой высотой, нулевой плотностью застройки и нулевой застроенностью. Жители столкнулись с невозможно получить разрешение на строительство.

Нелепость ситуации заключается еще и в том, что указанные земельные участки примыкают к застроенным частям деревень с аналогичным видом разрешенного использования («под размещение объектов капитального строительства: индивидуальной жилой застройки и ее резервов»), где параметры ПЗЗ совсем не нулевые.

Как заставить себя услышать?

Как часто бывает, при проблемах с реализацией прав не возникает проблем с исполнением обязанностей. Собственники проблемных участков платят налоги (при этом кадастровая стоимость часто выше рыночной до 30%). Налоги платить можно и нужно, но строить ничего нельзя.

Проблема в отношениях с властью – это тест на гражданскую позицию и умение организоваться. Собственники написали письмо заместителю мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства М.Ш. Хуснуллину с изложением своей проблемы, но получили формальный отрицательный ответ, мотивированный тем, что отсутствует обоснование предложенных градостроительных регламентов с учетом обеспечения необходимого развития социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры. Далее было обращение к заместителю Префекта ТиНАО И. Исаеву, и в качестве решения власти предложили жителям за свой счет разработать и согласовать новый проект планировки территории. Для собственников это решение выглядит финансово неподъемным.

Кроме того, Департамент развития новых территорий Москвы рекомендовал текущим собственникам участков подготовить концепцию-обоснование по развитию территории индивидуальной жилой застройки в районе, чтобы определить места для социальной и инженерной инфраструктуры. Имеются в виду легкое метро, дошкольные образовательные учреждения, административные и торговые объекты. Концепция будет рассмотрена Градостроительно-земельной комиссией, которая является совещательным органом и дает рекомендации о внесении изменений в план застройки и землепользования. Новую концепцию-обоснование рассмотрит Комиссия по ПЗЗ Москвы. Ориентировочно вся процедура, включая внесение изменений может занять от 4 до 6 месяцев.

В общем, сдаваться рано. По мнению Савина Тимура, партнера в Группе МЕТА, «Ситуация выглядит патовой, но это не так. Мы находимся в диалоге с представителями Москомархитектуры и ДРНТ, от лица текущих собственников за свой счет готовим обоснование по внесению изменений в ПЗЗ города. Мы стремимся к открытому и честному диалогу с властью, но нам порой отказывают в самых простых вещах. Даже ответы на письма жителей выглядят как форменное издевательство - натуральные отписки. Мы сочли разумным шагом в такой ситуации подготовить коллективное обращение жителей к депутатам Государственной Думы из разных фракций и рассчитываем на поддержку народных избранников в данном вопросе. Мы полагаем, что в ответ на депутатский запрос мы сможем получить от Правительства города хоть один официальный документ с позицией властей относительно ситуации с зоной «Ф» и невозможностью получить РНС. Вопрос, который мы задаем очень простой: «Что делать людям, которые купили землю под ИЖС в Новой Москве и не могут строиться?». Ответ на этот вопрос волнует сотни новых собственников участков. Я считаю, что установление зон «Ф» - это не просто глупость отдельных чиновников, это преступное решение, обесценивающее частную собственность и крайне опасный прецедент. Многие крупные собственники купили землю в данной локации непосредственно у Российской Федерации без каких-либо зарегистрированных обременений. Очевидно, собственники участков в Малыгино и Акиньшино являются далеко не единственными, кто пострадал от новых ПЗЗ и политики текущей администрации города. Практически все не застроенные поля на новоприсоединенных территориях не подлежат застройке. Проблема затронула десятки тысяч человек - собственников крупных и мелких земельных участков. Мы очень рассчитываем на то, что все заинтересованные люди проявят активную гражданскую позицию и примут участие в решении данного вопроса. Решение может и должно быть найдено. Со своей стороны мы продолжим оказывать организационную и правовую поддержку нашим жителям до победного конца».