Ипотека на загородный дом:
ликвидность как гарантия
Что нужно, чтобы банк дал ипотеку на покупку участка и строительство загородного дома.
Существует мнение, что банки очень осторожно выдают кредиты на покупку загородной недвижимости. На самом деле, это объективный факт, - по оценкам экспертов, доля кредитов на приобретение участков, коттеджей и таунхаусов не превышает 5 % в портфеле наиболее крупных игроков финансового рынка. На это есть причины, поняв которые, можно выбрать объект, который без проблем одобрят в банке.

Решают не деньги клиентов, а качество объектов

Удивительно, но даже полная финансовая состоятельность и платежеспособность клиента не является решающим фактором оформления кредита. На практике одобрение банка получает менее половины заявителей. Все зависит от самого участка и коттеджа, - именно его характеристики являются главным фактором, влияющим на выдачу ипотеки.

Основой проблемы являются свойства самого загородного рынка. Объем его заметно меньше, чем в сегменте городских квартир, зато больше время экспозиции. Ситуацию сильнее всего усложняет его общая непрозрачность, когда сложно формально оценить индивидуальность каждого объекта, - для этого надо учитывать множество факторов, некоторые из которых изначально не видны. Если, например, в отношении квартир в соседних городских домах риэлторы и оценщики практически всегда могут получить адекватную стоимость и обосновать разницу, то для двух близко расположенных участков или коттеджей такая ясность будет, скорее, исключением из правила.

Загородные объекты почти всегда не типовые. Ошибиться в оценке легко, и опасения банков можно понять: в случае неплатежей будет сложно реализовать недвижимый залог по нужной цене и в приемлемые сроки. Поэтому, рассматривая выдачу ипотеки, банки интересуются ликвидностью участка и загородного дома, то есть потенциалом его быстрой продажи по максимальной рыночной стоимости.

Что требуют банки

Перечень требований включает характеристики дома и целевого назначения приобретаемой земли. Коттедж должен располагаться на территории организованного поселка и быть готовым зданием (для круглогодичного проживания) не выше трех этажей, на прочном (кирпичном или бетонном) фундаменте, с подведенным электричеством. Плюсами являются удобный подъезд, наличие других коммуникаций (канализации, газа и водоснабжения). Не рассматривается самострой и нелегальные сооружения.

Что касается участка, он должен располагаться до 100 км от МКАД, - но некоторые банки проводят черту в районе 30 км. Наиболее лояльным является отношение к землям населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства и землям поселений.

Зато перечень документов для ипотеки почти стандартный: гражданский паспорт, справка о доходах (2-НДФЛ), свидетельство о браке, согласие супруги ли супруга и копию трудовой книжки. Крупнейшие банки стараются подстраховаться, предлагая более высокий первоначальный взнос (от 25%) и ставки (они выше на 1-1,5%, чем на рынке квартир).

Группа МЕТА: самые ликвидные участки в Московском регионе

Стремление банков максимально снизить риски и обезопасить себя от получения в качестве залога «мертвого» актива значительно сужает перечень объектов, на покупку которых можно получить ипотеку. По сути, речь идет о лучших объектах, в лучших локациях с прекрасной природой, отличной транспортной доступность и развитой социальной инфраструктурой. К этому надо добавить, что они должны находиться в проектах, развиваемыми профессиональными и успешными застройщиками.

Именно такие коттеджные поселки реализует Группа МЕТА, выбирая площадки в Новой Москве, на Пятницком, Симферопольском, Егорьевском шоссе и на Новой Риге. По словам Савина Тимура, партнера Группы МЕТА, «хотя загородный рынок является объективно непростым и многофакторным, покупатели руководствуются собственным пониманием оптимального сочетания цены и качества. Именно на их потребности мы ориентируемся, задумывая коттеджные и дачные поселки. Каждый наш проект – это, прежде всего, стоимостной демпинг окружения и удачная локация с удобным подъездом, как правило, на землях населенных пунктов или для дачного строительства. Мы строим качественные внутрипоселковые проезды, выделяем 15 кВт электроэнергии на участок. Возвращаясь к демпингу: мы предлагаем цены на 15-30% ниже, чем у конкурентов в локации и это базовое правило. Высокая скорость реализации наших проектов, их ликвидность очевидны для банков, которые охотно кредитуют покупку участков и строительство домов в поселках Группы МЕТА».