Ипотека: ставки вверх или ставки вниз?
После принятия нового антироссийского пакета санкций одна часть экспертов предсказывает повышение ипотечных ставок, а другая объясняет, почему этого не произойдет. Тем временем, на загородном рынке ипотека дешевеет.
Одним из главных результатов объявленного Госдепартаментом США очередного санкционного пакета станет ограничения для российских банков. Прежде всего, они связаны с планируемыми мерами, направленными против госдолга РФ: санкции могут сделать фондирование банков более дорогостоящим.

Риски и факторы стабильности на ипотечном рынке

За несколько лет, прошедших с момента принятия первых санкций в 2014 году, российская банковская система адаптировалась к новой реальности. Государство взяло на себя заботу о ее финансировании: ЦБ РФ стал главным источником фондирования для российских банков.

Из трех типов фондирования (использование средств со счетов клиентов, заимствования на рынках капитала и межбанковских кредитов) в нашей стране преобладает привлечение средств клиентов. Деньги вкладчиков обходятся дешевле, чем выпуск облигаций. Вследствие этого банки с фондированием на внутреннем или внешнем межбанковском рынке оказываются менее устойчивыми, особенно в ситуации, когда действуют санкции. Тем не менее, с весны 2016 года российские компании и банки активно привлекали зарубежные финансы. При этом наиболее устойчивыми остаются позиции банков с государственным участием (Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк и др.).

Однако санкции ужесточаются. В октябре сенат США может принять «Акт по защите американской безопасности…», который запрещает местным резидентам обслуживание госдолга РФ и предполагает блокировку счетов российских банков. Но и это не все: в январе планируется обсуждение еще одного проекта («Защита выборов от угроз…»), еще более расширяющего меры против финансовой системы нашей страны.

Безусловно, санкции оказывают влияние на экономику России и, в частности, на рынок недвижимости. Следствием вводимых и анонсируемых ограничений уже стало снижение курса национальной валюты, распродажа российских облигаций иностранными инвесторами и уменьшение возможностей для зарубежного фондирования. В результате ряд банков объявил о повышение ипотечной ставки. Оно пока незначительное, - например, Райффайзенбанк повысил ставку всего на один процентный пункт (до 10,49% годовых). В банке объяснили данный шаг тем, что ставки повышались во всех сегментах, и они таким образом постарались сохранить собственные показатели доходности.

Эксперты ожидают, что ипотечные ставки скоро повысит и Сбербанк. Там уже произошел рост процентов по рублевым вкладам, что свидетельствует о подорожании источников фондирования.

Тем не менее, на рынке звучат и другие мнения, - некоторые эксперты приводят аргументы в пользу устойчивости ипотечного рынка РФ. В самом деле, доля кредитов на недвижимость составляет всего 6% от ВВП страны, - никакой крах «ипотечного пузыря» стране не угрожает. Кроме того, в период роста объема ипотеки банки не снижали требования к клиентам (андеррайтинг). Это означает, что доля «проблемных заемщиков» остается незначительной. В целом, ипотека сохраняет свое значение как один из важнейших способов улучшения жилищных условий, покупки новой городской и загородной недвижимости. Аналитики рынка считают, что спрос на нее сохранится на рекордно высоком уровне минимум до конца года.

Промсвязьбанк снижает ставки по загородной ипотеке

На рынке ипотеки происходят позитивные события, которые, в частности, свидетельствуют о реальной структуре и динамике спроса, а также ликвидности приобретаемой недвижимости. В конце августа входящий в санкционный список США Промсвязьбанк объявил о снижении ставки на ипотечные кредиты для загородной недвижимости с 12,5% до 11,1% годовых.

Представители банка сообщили, что она может снизиться еще больше – до 10,6%. Параметры выдаваемой ипотеки: минимальный взнос не меньше 10%, сумма кредита не должна превышать 30 млн рублей, а срок – 25 лет. Важно, что параллельно с понижением ставок по загородной ипотеке в банке повысили проценты по кредитам на приобретение недвижимости на вторичном рынке (до 9,9%).

Разнонаправленную динамику можно объяснить растущим интересом к загородному формату (снижением привлекательности квартир на вторичном рынке). Очевидно, для кредитной организации становится более прозрачной ликвидность приобретаемых участков и коттеджей. В банке понимают, какие объекты при необходимости могут быть реализованы по максимальной цене и в оптимальные сроки.

«Пример снижения ставки для загородных объектов свидетельствует, что ипотечный рынок развивается даже в условиях санкций, - комментирует Антон Лихачёв, партнер Группы МЕТА. – Ипотека является наиболее распространенной в массовом сегменте недвижимости. Оценивая реальные сделки, мы отмечаем повышение доли сделок с привлечением банковских кредитов. На мой взгляд, главным фактором здесь является перемена во взглядах: люди все больше ценят экологию, близость к природе, - особенно если рядом присутствует современная социальная инфраструктура. Вероятнее всего, рынок постепенно адаптируется даже к новым санкциям, и ипотека останется одним из главных способов приобретения недвижимости - и в том числе загородной».