Два полюса спроса на загородном рынке Новой Москвы
Наибольшим спросом пользуются дома по ключ и участки без подряда.
Постараемся понять, почему.
Земли, присоединенные к столице шесть лет назад, изначально были популярными местами для строительства дач. После образования Новой Москвы они сохранили свою привлекательность. Более того, интерес к ним даже вырос – как среди покупателей недвижимости, так и девелоперов.

Новая Москва – новые перспективы

Главная причина растущей популярности заключается в том, что благодаря активному инфраструктурному и жилому строительству у этих мест появилась отличные перспективы. Здесь активно создается дорожная сеть, появляются новые станции метро, объявлено о планах строительства разветвленной трамвайной сети. Облик Троицкого и Новомосковского округов (ТиНАО) меняется буквально на глазах: видно, что Новая Москва обретается современный формат, удобный для развития жилых, коммерческих и производственных проектов.

По мнению Максима Лещева, партнера Группы МЕТА, «если в «старой» Москве городское строительство по своей сути является исправлением ошибок, мешающих жить, то на новых территориях все сразу делается, исходя из актуальных и будущих потребностей людей». Таким образом, жить в Новой Москве стало лучше, комфортнее, и это отражается на спросе.

Юридический статус и налоги: что изменилось после присоединения?

Глобальных перемен не произошло. В результате расширения Москвы, многочисленные сельскохозяйственные, промышленные участки превратились в земли населенных пунктов. В Москве существуют определенные ограничения на индивидуальное строительство: получить разрешение на строительство многоэтажного дома своей мечты не получится.
Столичные инспекции достаточно строго контролируют соблюдение норм и правил градостроительства. Для собственников есть и плюсы. Например, регистрация прав на землю и любую недвижимость, получение справок и прочий документооборот осуществляется на интернет-портале «Мои документы». Это удобно, прозрачно и быстро.

Что касается налогов, то кадастровая стоимость сильно не изменилась, сейчас она близка к адекватной рыночной оценке. Налог на землю для участков под жилищное строительство (для физлиц он составляет 0,1%) также является вполне приемлемым, как и для всего Подмосковья. Индивидуальный жилой дом строится в разрешительном порядке, - сейчас это можно сделать из дома через личный кабинет на портале «Госуслуги». Если назначение земли позволяет, можно строиться.

Два полюса спроса: дома под ключи и УБП

«Общие средние показатели изменились не столь значительно как структура спроса и предложения», - считает Максим Лещев. Молодежь все больше понимает, что жить за городом лучше, благодаря хорошей экологии. В Новой Москве к этому добавляется наличие современной качественной городской инфраструктуры.

Спрос фокусируется на двух полюсах: максимально востребованными являются дома под ключ, в которые можно заехать и жить, а также участки без подряда с минимальным пакетом коммуникаций, как самый доступный на рынке продукт. Свободной земли немного, поэтому спрос сохраняется на стабильном и достаточно высоком уровне. «В наших поселках (УБП) мы, в среднем, продаем около 10 участков в месяц и более», - приводит данные партнер Группы МЕТА.

Таким образом, структура спроса изменилась. Если до присоединения самыми заметными были большие участки в ближней зоне, стоимостью более 1 млн рублей за сотку, - на площади 50 соток строился дом 500 кв. метров, - теперь формат стал компактнее и демократичнее. До 30 км от МКАД появилось много интересных предложений. Можно приобрести участок 6-12 соток, построить на 4-6 месяцев деревянный или кирпичный дом в 150 кв. метров. При этом себестоимость 1 кв. метра составит 40-50 тыс. рублей, из которых 10 тыс. рублей придется на коммуникации. Получается, в пределах 8 млн рублей можно получить качественный, просторный и современный дом в районе с развитой инфраструктурой. И это объективно конкурентное предложение, - если его сравнивать с квартирами в типовых многоэтажных комплексах.

По мнению Максима Лещева, «сохранился тренд, отражающий спрос на дома для постоянного проживания рядом с Москвой. Чем ближе к МКАД, тем выше цены, и тем выше ликвидность объектов. С удалением от столицы спрос уменьшается, поэтому владельцам дач для их продажи приходится идти на серьезное снижение цен (иногда в несколько раз), - иначе покупателя не найти».

Средние цены снижаются, ликвидные проекты не дешевеют

Внутри городской черты и за городом наблюдается одна общая тенденция. Средние цены снижаются, потому что формат недвижимости становится более компактным. Загородные коттеджи и участки не является товаром первой необходимости. Человек, покупающий квартиру, откажется от нее в пользу загородного дома в том случае, если это будет экономически обоснованно, а именно если площади будет недостаточно для размещения своей семьи, - если доступная по цене квартира будет слишком тесной. И если люди в принципе предпочитают чистую и хорошую экологию вне мегаполиса. Девелоперы учитывают структуру спроса, и линейка предложений меняется, - в сторону удешевления, но это не относится к самым востребованным проектам.

Если говорить о конкретных цифрах, традиционно земли Новой Москвы делят на три зоны. По оценкам Максима Лещева, «ближе всего к МКАД цены на основную часть земли находятся в диапазоне 600-800 тыс. рублей за сотку (хотя можно встретить предложения и более 1,5 млн рублей за сотку). На расстоянии 30 км от МКАД участки в среднем стоят около 150-250 тыс. рублей за сотку. В районе второго бетонного кольца и дальше цены заметно ниже - порядка 80-90 тыс. рублей за сотку». Эксперт отмечает, что представленная ситуация является типичной для Киевского и Калужского шоссе (Варшавское шоссе при этом не рассматривается).

Проекты Группы МЕТА – среди самых ликвидных

Рынок недвижимости Новой Москвы является одним из немногочисленных светлых пятен на общей картине столичного региона. Масштабное инфраструктурное строительство, прекрасная экология вносят существенный вклад в популярность участков, домов и квартир в ТиНАО, обеспечивая их ликвидность.

Учитывая поляризацию спроса в загородном сегменте, покупатели могут найти в Новой Москве и перспективные проекты домов под ключ, и коттеджные поселки, где предлагаются участки без подряда. Среди проектов УБП наиболее интересными предложениями в доступном ценовой категории являются поселки, развиваемые Группой МЕТА. Они расположены в ближней и средней зоне (до 30 км от МКАД), и выделяются на общем фоне отличными ценами (на 15-30% ниже, чем у конкурентов), соседством с природой и оптимальным пакетом инженерных коммуникаций.

Если вас интересуют дачи или дома для постоянного проживания в Новой Москве, обратите внимание на поселки «Акиньшино» (18 км по Киевскому шоссе), «Анкундиново» (24 км по Киевскому шоссе), участки в деревне Малыгино (28 км по Калужскому шоссе), а также КП «Бурцево» (16 км от МКАД по Киевскому шоссе) и «Каменка» (30 км от МКАД по Киевскому шоссе). Во всех проектах ведется активное благоустройство, на результаты которого вы можете посмотреть, приехав на просмотры. Ждем вас в гости в Новой Москве!