Что будет с ипотечными ставками в 2019 году
В начале года эксперты высказали прогнозы о том, как будут меняться проценты по ипотеке. Помимо рыночной конъюнктуры на ситуацию может повлиять государство.
Мнения экспертов о вероятной динамике ипотечных ставок ориентируются на высказывания двух государственных чиновников, сделанные в январе почти одновременно. Их смысл не совпадает друг с другом: глава Минстроя Российской Федерации заявил, что возможности для дальнейшего снижения ставок исчерпаны, а глава Сбербанка, что после выравнивания инфляции во второй половине года проценты по ипотеке пойдут вниз.

Со своей стороны, аналитики рынка недвижимости предлагают широкий спектр оценок, которые условно можно разделить на умеренно негативные и умеренно позитивные прогнозы. Мнения зависят от того, какие аргументы признаются более убедительными и адекватными нашей экономической реальности.

Почему ставки могут вырасти

Умеренно негативный прогноз заключается в том, что в течение года продолжат действовать те же факторы, которые ранее привели к повышению ключевой ставки ЦБ и процентов по ипотеке. Санкции остаются в силе, на инфляцию давит повышение НДС. По мнению экспертов, усилия правительства и Центробанка направлены в противоположные стороны, - повышая ставку, ЦБ стремится уменьшить количество денег в экономике. При этом покупательная способность населения не растет. Фактически, одновременно выросли и себестоимость строительства нового жилья (из-за принятия поправок к долевому законодательству), и ставки по ипотеке для населения. Это может привести к значительному снижению продаж в новых строящихся комплексах.

Согласно умеренно негативному прогнозу проценты по ипотеке могут вырасти к концу года до 11-12%. Для сравнения. сейчас средневзвешенная ставка по ипотеке составляет 9,54%.

Что может привести к снижению процентов по ипотеке

Умеренные оптимисты видят в текущем повышении ставок положительный момент. По мнению Г. Грефа, это несколько охладит рынок, часть заемщиков трезво оценит свои возможности и не пойдет в банк за кредитами на покупку квартир, - тем самым уменьшится число недобросовестных заемщиков. При этом банки имеют возможности предлагать льготные кредитные продукты даже в рамках общего тренда. Например, после повышения ключевой ставки некоторые банки предложили выгодные условия по загородной ипотеке.

Однако для позитива имеются и макроэкономические причины. Начавшаяся летом прошлого года инфляционная волна, поддержанная повышением НДС, рано или поздно пойдет на спад. Кроме того, ипотека является одним из основных инструментов покупки жилья для многих семей. Поэтому тот же Сбербанк вполне может уменьшить проценты при низком спросе.

Определенным моментом истины станет заседания Центробанка, которое состоится в начале февраля. На нем будет решаться вопрос о ключевой ставке, по отношению к которой наценка банков составляет около 1,5%. Если макроэкономические показатели позволят, ведущие банки оперативно снизят ставки и постараются увеличить объемы жилищного кредитования.

Государство может поддержать ипотеку, - в том числе для ИЖС

Пока ипотечное кредитование только замедлило рост, снижение общего объема не наблюдается. Тем не менее, в Правительстве РФ готовы предпринять меры по государственной поддержке ипотеки. Поиску рыночных инструментов было посвящено совместное заседание Минфина и Минстроя РФ. Речь не идет о фронтальном выделении средств, но об адресном. В настоящее время, например, продолжает действовать программа ипотеки под 6% для семей с детьми.

В Минстрое также планируют развивать ипотеку в сегменте индивидуального жилья. В частности, предполагается, что для банков предметом залога может стать земельный участок или строящийся дом. Для реализации ипотеки под ИЖС может быть использована сеть крупного банка.

«Стоит отметить, что Минстрой не только говорит об исчерпании потенциала уменьшения ставок, но и ставит стратегические цели сделать доступной ипотеку на уровне 8%, - комментирует Егор Румакин, партнер Группы МЕТА. – Кроме того, ведомство будет субсидировать строительство социальной и транспортной инфраструктуры, чтобы поддержать рынок жилья. Кроме того, озвучены планы по развитию кредитования строящегося индивидуального жилья. Если говорить о сегменте загородной недвижимости, то доля покупок с ипотекой находится на уровне 15-20% от общего объема сделок по участкам и 75-80% при покупке домовладения. Гораздо чаще наши клиенты пользуются предлагаемой нами рассрочкой платежа. Безусловно, если государство расширит поддержку ипотеки, это окажет положительное влияние на спрос, в том числе и в загородном сегменте».