В настоящее время проектное финансирование со стороны банков ограничивают существенные риски. Среди них: возможность недостроя, неверная экономическая оценка, недостаточная ликвидность, вопросы с юридическим оформлением застраиваемого участка.
Наличие очевидных и скрытых рисков побуждает кредитные учреждения занимать выжидательную позицию. Если ипотеку под ИЖС выдают пять банков, то комплексный продукт, включающий также и проектное финансирование – всего два. Некоторые банки вместо эскроу-счетов используют аккредитивы, которые, однако, в нескольких существенных аспектах уступают проектному финансированию. Пополнять эскроу-счета можно в рассрочку, причем, это могут делать третьи лица (например, ПФР при переводе материнского капитала). Кроме того, документы и условия договора со счетами эскроу устанавливают сами стороны (а не законодательство, как в случае с аккредитивами).
По оценкам экспертов, переход на эскроу-счета в индивидуальном жилом строительстве может увеличить объем данного сегмента загородного рынка на 20%. Некоторые банки уже начинают тестирование проектного финансирования. В частности, Сбер использовал этот формат при кредитовании строительства поселка в Ростовской области, выделив почти 290 млн рублей. Несколько сделок с эскроу-счетами готовятся в ВТБ.
Ситуация может существенно измениться после принятия соответствующих законопроектов. Уже анонсировано, что такие решения будут приняты до конца года. В частности, они позволят использовать при страховании ИЖС до 10 млн рублей из средств Агентства страхования вкладов.
«Важную роль в отношениях с банками имеет репутация и опыт застройщика на загородном рынке, - комментирует Антон Лихачев, партнер Группы МЕТА. – Поэтому переход на проектное финансирование станет еще одним шагом по повышению безопасности сделок с ИЖС, наряду с тем, что сделает кредитование более доступным. Благодаря эскроу-счетам люди смогут выбирать надежных девелоперов и строить качественные коттеджи и дачи».